Zárobky

Mid-America Apartment Communities Inc (MAA) 1. štvrťrok 2021 – prepis hovoru o zárobkoch

Logo šašovskej čiapky s myšlienkovou bublinou.

Zdroj obrázkov: The Motley Fool.

Mid-America Apartment Communities Inc (NYSE: COUNTRY)
Výzva o zárobkoch za 1. štvrťrok 2021
29. apríla 2021, 10:00 ET

Obsah:

  • Pripravené poznámky
  • Otázky a odpovede
  • Zavolajte účastníkom

Pripravené poznámky:

Operátor





Dobré ráno, dámy a páni, vitajte na konferenčnom hovore o zárobkoch MAA za prvý štvrťrok 2021. [Pokyny pre operátora] Potom spoločnosť uskutoční reláciu otázok a odpovedí. Pripomíname, že tento konferenčný hovor sa nahráva dnes, 29. apríla 2021.

Teraz odovzdám výzvu Timovi Argovi, senior viceprezidentovi pre financie MAA, aby otvoril komentár. Prosím, pokračujte.



Tim Argo - Hlavný viceprezident, finančný riaditeľ

Ďakujem, Christy, a dobré ráno všetkým. Toto je Tim Argo, senior viceprezident pre financie pre MAA. So mnou Eric Bolton, náš generálny riaditeľ; Al Campbell, náš finančný riaditeľ; Rob DelPriore, náš generálny právny zástupca; Tom Grimes, náš prevádzkový riaditeľ; a Brad Hill, náš riaditeľ pre transakcie. Skôr ako začneme s našimi pripravenými komentármi dnes ráno, rád by som zdôraznil, že v rámci diskusie bude vedenie spoločnosti robiť výhľadové vyhlásenia. Skutočné výsledky sa môžu podstatne líšiť od našich prognóz. Odporúčame vám, aby ste si prečítali časť s výhľadovými vyhláseniami vo včerajšej správe o výnosoch a naše podania o 34 zákonoch pre SEC, ktoré popisujú rizikové faktory, ktoré môžu ovplyvniť budúce výsledky.

Tieto správy spolu s kópiou dnes pripravených komentárov a zvukovou kópiou dnešného ranného hovoru budú k dispozícii na našej webovej stránke. Počas tejto výzvy budeme diskutovať aj o určitých non-GAAP finančných opatreniach. Prezentáciu najpriamejšie porovnateľných finančných ukazovateľov GAAP, ako aj zosúladenie rozdielov medzi non-GAAP a porovnateľnými ukazovateľmi GAAP nájdete v našej správe o výnosoch a doplňujúcich finančných údajoch, ktoré sú dostupné na našej webovej stránke pre investorov www. .maac.com. Teraz odošlem hovor Ericovi.



H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Ďakujem Tim a dobré ráno. Sme povzbudení solídnym začiatkom roka, pretože kľúčové výsledky FFO výrazne predčili naše očakávania. Oživenie rastu nájomného sa očividne začína. Naše celkové zmiešané nájomné na báze lízingu nad lízingom je mierne vyššie ako minulý rok a naša prognóza je pokračujúce zlepšovanie. Kombinácia oživenia v rámci ekonomík Sunbelt, ktorá sa práve začína budovať, spolu s pokračujúcou migráciou zamestnávateľov a pracovných miest do tohto regiónu poháňajú vyššiu úroveň dopytu v našom portfóliu.

Páčia sa nám trendy, ktoré vidíme, keď vstupujeme do dôležitej letnej lízingovej sezóny. Naše tímy majú tento rok za sebou silný štart s naším programom prestavby interiéru jednotiek, zavedením našej technologickej platformy Smart Home, ako aj niekoľkými novými projektmi zameranými na úplné premiestnenie komunít do vyšších cenových kategórií. Sme nadšení z nárastu rastu nájomného zo všetkých troch týchto programov. Bolo to o tomto čase minulého roka, keď sme stlačili tlačidlo pozastavenia týchto projektov, aby sme ochránili obyvateľov a zamestnancov počas prvých mesiacov COVID, a očakávame, že tento rok dosiahneme solídny pokrok. Naša nová vývojová platforma sa naďalej rozširuje a sme nadšení, že sme tento mesiac uzavreli našu prvú príležitosť na trhu v Salt Lake City.

Vidíme pokračujúci silný rast pracovných miest a pozitívne trendy migrácie na tento trh a tešíme sa na rozšírenie našej prítomnosti na tomto trhu. S podporou našej silnej súvahy a rastúceho dopytu po bytovom bývaní na našich trhoch Sunbelt veríme, že sme pripravení zachytiť rastúci príspevok k výnosom z nášho rozvojového fondu v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov. Keď sa trhové ekonomiky Sunbeltu začínajú znovu otvárať, zdá sa byť jasné, že na základe trendov, ktoré vidíme, sú najhoršie tlaky spojené s COVIDom za nami. Jedinečný prístup MAA k diverzifikácii naprieč Sunbeltom jednoznačne fungoval na zmiernenie niektorých tlakov súvisiacich s recesiou a spomalením lízingu za posledných niekoľko štvrťrokov. Úprimne povedané, sme viac nadšení z vyhliadok na lepší výkon v nadchádzajúcom cykle oživenia, rastúcej príťažlivosti trhov Sunbelt, vzostupu, ktorý musíme zachytiť pri prestavbe nášho existujúceho portfólia, vyššej efektívnosti, ktorú očakávame, že získame z niekoľkých nové technologické iniciatívy a napokon rastúci vplyv nášho externého rastového potrubia, to všetko dohromady dáva MAA do pevnej pozície pre nadchádzajúci cyklus obnovy. Na záver by som sa chcel poďakovať nášmu tímu spolupracovníkov za ich tvrdú prácu a snahu slúžiť našim obyvateľom v uplynulom štvrťroku, so zvláštnym prikývnutím nášmu tímu v Texase, ktorý vo februári prekonal zimnú búrku v mrazivých teplotách. Váš záväzok voči nášmu poslaniu slúžiť tým, ktorí sú od našej spoločnosti závislí, si veľmi vážime. Tom?

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Ďakujem, Eric, a dobré ráno všetkým. Oživenie pokračovalo v celom portfóliu v prvom štvrťroku. Objem prenájmu za štvrťrok vzrástol o 16 %. To spôsobilo, že zmiešané ceny dosiahnuté počas štvrťroka vzrástli o 2,7 %. A to aj napriek veľmi silnému začiatku, ktorý sme mali v prvom štvrťroku 2020, a nárastu o 200 bázických bodov oproti štvrtému štvrťroku. Okrem toho sa nám podarilo udržať silnú priemernú dennú obsadenosť na úrovni 95,7 % a celkové nájomné alebo efektívny rast nájomného na medziročnej báze sa v prvom štvrťroku zlepšili na 1,3 %. Inkasá počas štvrťroka boli silné. V prvom štvrťroku sme inkasovali 99,1 % fakturovaného nájomného.

Usilovne sme pracovali na identifikácii a podpore tých, ktorí potrebujú pomoc kvôli COVID-19. Počet tých, ktorí hľadajú pomoc, časom klesol. V apríli minulého roka sme mali 5 600 obyvateľov na plánoch pomoci. Počet účastníkov klesol na aprílový plán pomoci pri prenájme len na 325. To predstavuje iba 20 bázických bodov z aprílového fakturovaného nájomného. Zaznamenali sme stály záujem o naše iniciatívy na inováciu produktov. Máme za sebou silný začiatok roka v programe rekonštrukcie vnútorných jednotiek, ako aj v inštalácii nášho technologického balíka Smart Home, ktorý zahŕňa svetlá ovládané mobilom, bezpečnostný termostat a detekciu úniku. Dokončili sme 964 sanačných jednotiek a 13 975 balíkov Smart Home. Za celý rok 2021 očakávame, že dokončíme niečo vyše 6 000 modernizácií vnútorných jednotiek a nainštalujeme 22 000 balíkov Smart Home. Sme tiež v záverečnej fáze dokončovania prác na premiestnení našich prvých šiestich nehnuteľností s úplným premiestnením a máme ďalších osem, ktoré sa začnú tento rok. Aprílové kolekcie sú v súlade s dobrými výsledkami, ktoré sme zaznamenali v prvom štvrťroku. K 27. aprílu sme vyzbierali 98,7 % fakturovaného nájomného, ​​čo je minimálne 10 bázických bodov pred každým z porovnateľných čísel za január, február a marec tohto roka. Lízingová aktivita za apríl je silná. Nové ceny lízingu nad lízingom sa v apríli pohybujú takmer na úrovni 4 % nájomného z predchádzajúceho lízingu.

Cena obnoveného lízingu v apríli je o 6,5 % vyššia ako cena predchádzajúceho lízingu. Skóre spokojnosti našich rezidentov zostalo silné av skutočnosti sú o 120 bázických bodov vyššie ako v minulom roku, čo by malo podporiť pokračujúcu silnú cenu prenájmu pri obnove. V dôsledku zimnej búrky máme v apríli ešte niekoľko prepadových jednotiek a vrátane ich vplyvu je priemerná denná obsadenosť za mesiac apríl momentálne 96,1 %, čo je o 100 bázických bodov lepšie ako v apríli minulého roka. Expozícia, čo sú všetky voľné jednotky plus upozornenia počas 60-dňového obdobia, je len 7,2 %. To je o 180 bázických bodov lepšie ako v predchádzajúcom roku a podporuje to našu schopnosť naďalej uprednostňovať naše zameranie na rast nájomného. Máme dobrú pozíciu, keď vstupujeme do našej rušnej lízingovej sezóny. Očakávame, že vďaka rastu pracovných miest, ktorý by sa mal v roku 2021 zvýšiť o 4,9 % v porovnaní so zápornými 5 % v roku 2020 na našich trhoch, bude pokračovať široké oživenie v našom regióne krajiny.

Očakávame, že Phoenix, Tampa, Raleigh a Jacksonville budú našimi najsilnejšími trhmi a očakávame, že Houston, Orlando a DC sa zotavia, ale pomalším tempom. Chcel by som zopakovať Ericove komentáre a poďakovať aj našim tímom. Za posledný rok preukázali obrovskú prispôsobivosť a odolnosť. Som na nich hrdý a nadšený z ich silného štartu do roku 2021. Teraz hovor prenesiem na Brada.

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Ďakujem, Tom, a dobré ráno všetkým. Dopyt investorov po produkte pre viacero rodín v našom regióne krajiny zostáva silný. Nedostatok nehnuteľností na predaj však spôsobuje nerovnováhu ponuky a dopytu, ktorá naďalej poháňa už aj tak agresívne ceny. Tento silný dopyt investorov podporovaný pokračujúcimi nízkymi úrokovými sadzbami má za následok ďalšie stlačenie maximálnych sadzieb, ktoré sa často pohybujú v rozmedzí od 3 % do 4 % pre vysokokvalitné nehnuteľnosti v želaných lokalitách na našich trhoch. Sadzby transakčného limitu na uzavreté projekty, ktoré sme upísali, klesli o 25 bázických bodov v porovnaní s minulým štvrťrokom a o 50 bázických bodov v porovnaní s prvým štvrťrokom 2020.

Zostávame aktívni na transakčnom trhu, ale ako je uvedené v našich pokynoch, nepredpokladáme, že do konca roka uskutočníme akékoľvek akvizície existujúcich komunít. Aj keď je získanie existujúcich aktív výzvou, naďalej napredujeme v rozširovaní nášho vývojového fondu. Ako je uvedené v našej správe, v apríli sme uzavreli dva pozemky v rámci nášho programu predkúpy, kde spolupracujeme s vývojármi tretích strán. Začiatok výstavby oboch týchto projektov predpokladáme v druhom štvrťroku. Náš projekt v Atlante je 5-poschodový stredne veľký projekt, ktorý sa nachádza pozdĺž predĺženia pásu v oblasti West Midtown v Atlante, menej ako dve míle od nedávno oznámeného kampusu spoločnosti Microsoft.

Tiež sme uzavreli projekt 4-poschodového povrchového parku v komunite Daybreak v Salt Lake City, jednej z piatich najlepších komunít v Spojených štátoch. Sme nadšení, že môžeme rozšíriť našu stopu do Salt Lake City, trhu, ktorý zdieľa mnohé z atribútov, ktoré charakterizujú našu celkovú stopu: dobrý rast pracovných miest, skvelé migračné trendy a vysoko vzdelaná pracovná sila. Okrem týchto dvoch projektov máme niekoľko ďalších projektov -- alebo rozvojových lokalít v rámci našej pôsobnosti, vlastnených alebo zmluvne viazaných, a dúfame, že s výstavbou začneme koncom tohto a budúci rok. Boli sme svedkami nábehu materiálu v stavebných nákladoch, najmä reziva. Ale náš stavebný tím, ako aj naši partneri odviedli kus dobrej práce a pomohli nám čiastočne tento nárast zmierniť.

Naďalej zaznamenávame určité prerušenia dodávateľského reťazca v súvislosti so spotrebičmi, skrinkami, oknami a inými položkami, ale pri väčšine našich projektov sa nám tieto problémy podarilo vyriešiť s minimálnym dopadom na naše harmonogramy dodávok. Naďalej zaznamenávame silný dopyt po lízingu v našom regióne krajiny a naše dve nehnuteľnosti na prenájom v Dallase a Fort Worth, ako aj naša nehnuteľnosť vo výstavbe vo Phoenixe, všetky si naďalej veľmi dobre vedú, pričom nájomné a rýchlosť prenájmu sú v súlade. s našimi očakávaniami pred COVID alebo pred nimi. V rámci našich plánovaných dispozícií na rok 2021 sme v prvom štvrťroku uviedli na trh naše nehnuteľnosti v Jacksone v štáte Mississippi a získali sme veľmi silný záujem investorov, pričom najsilnejšia ponuka prišla od kupujúcich z portfólia, ktorí chceli všetky štyri nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti sú v súčasnosti na základe zmluvy s našimi kupujúcimi, čo sa čoskoro skončí. Očakávame, že táto transakcia bude uzavretá v treťom štvrťroku. V štvrtom štvrťroku sme tiež na dobrej ceste realizovať zvyšok nášho plánu na rok 2021.

Náš pohľad na novú ponuku zostáva nezmenený s očakávaním, že rok 2021 bude vyzerať veľmi podobne ako rok 2020. Na základe trendov v roku 2020 stále očakávame, že nové dodávky začnú klesať koncom tohto roka a v budúcom roku, kým sa v roku 2023 možno zvýši, čo odráža nedávny nárast pri povoľovaní a spúšťaní údajov. To je všetko, čo mám v spôsobe pripravených komentárov. Presmerujem hovor na Al.

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

Dobre. Ďakujem, Brad, a dobré ráno všetkým. Výkon jadrového FFO na akciu vo výške 1,64 USD za prvý štvrťrok bol o 0,05 USD na akciu pred stredom nášho usmernenia. Ako sa očakávalo, prevádzkové trendy sa v priebehu štvrťroka naďalej zlepšovali, čím sa dosiahli výnosy z rovnakého obchodu a výkonnosť NOI, ktorá bola mierne pred našou prognózou, čo predstavuje približne 0,01 dolára na akciu v prospech za štvrťrok. Naďalej očakávame, že stabilná obsadenosť a silné cenové trendy budú mať rastúci vplyv na efektívne nájomné počas zvyšku roka. Majte však na pamäti, že len asi 20 % našich prenájmov bolo platných v prvom štvrťroku a väčšinu našich prenájmov máme ešte stále podpísanú počas letnej leasingovej sezóny v druhom a treťom štvrťroku.

Zostávajúca priaznivosť pochádza z režijných nákladov a úrokových nákladov, ktoré boli obe nižšie ako prognózy na štvrťrok. Očakáva sa teda, že režijné náklady budú v priebehu roka rásť viac v súlade s našimi pôvodnými prognózami, keďže naše cestovanie a iné aktivity sa posúvajú smerom k normalizovanejším úrovniam. Zimná búrka Uri zasiahla počas štvrťroka časť nášho portfólia, kde nezvyčajne nízke teploty a výpadky elektriny viedli k zamrznutiu potrubia a poškodeniu mnohých našich komunít v Texase. Naše operačné tímy tvrdo pracovali, aby sa postarali o našich obyvateľov a rýchlo dostali postihnuté jednotky späť online. Počas prvého štvrťroka sme v súvislosti s búrkou utrpeli niekoľko strát na životoch. Na prevažnú väčšinu nákladov, ktorých úhrada sa predpokladá prostredníctvom poistného krytia, sme založili pohľadávku. Vplyv čistého zisku na MAA počas štvrťroka bol len okolo 765 000 USD, najmä v súvislosti s poklesom jednotiek.

Naša súvaha zostáva v skvelej kondícii. Počas štvrťroka sme splatili zabezpečených hypoték v hodnote 118 miliónov USD s končiacou sadzbou 5,1 %. Financovali sme aj ďalšie náklady vo výške 64 miliónov USD na dokončenie nášho vývojového potrubia, ktoré na konci štvrťroka zahŕňalo sedem komunít s celkovými plánovanými nákladmi vo výške 528 miliónov USD, z ktorých je ešte potrebné financovať 193 miliónov USD. Ako Brad spomenul, v apríli sme získali dva pozemky v rámci repo developerských obchodov, ktoré by sa mali začať stavať koncom tohto roka. A ako už bolo spomenuté vyššie, očakávame, že do konca roka náš vývojový kanál vzrastie na približne 800 miliónov USD, čo je v rámci našich autonómnych limitov vývoja.

Ako spomenul Tom, v priebehu štvrťroka tiež pokračujeme v dobrom pokroku v našich troch interných investičných programoch: prestavba interiéru, projekty prestavby nehnuteľností a legislatíva Smart Home. Počas prvého štvrťroka sme na tieto programy financovali celkovo 22,7 milióna USD, pričom sa očakáva, že začnú výraznejšie prispievať k nášmu rastu koncom rokov 2021 a 2022. Štvrťrok sme ukončili s nízkou pákou, pomer dlhu k EBITDA iba 4,9-krát a s 644 miliónmi USD kombinovanej hotovostnej a pôžičkovej kapacity v rámci našej úverovej linky. A nakoniec, spôsobom, ktorý odráža výkonnosť zisku za prvý štvrťrok, sme zvýšili naše celoročné orientačné rozpätie pre základné FFO o 0,05 USD na rozpätie 6,35 až 6,65 USD na akciu.

Naše trendy výkonnosti v rovnakých predajniach boli v podstate v súlade s našou prognózou a očakávame, že cenové trendy sa budú počas zvyšku roka naďalej zlepšovať, pričom najpriaznivejšie porovnania výnosov z predchádzajúceho roka prídu v druhom štvrťroku v dôsledku počiatočného vplyvu COVID. -19 minulý rok. Plánujeme prehodnotiť usmernenia po druhom štvrťroku, keď budeme mať jasnejšie informácie o niekoľkých kľúčových predpokladoch. Takže to je všetko, čo máme v spôsobe pripravených komentárov. Takže Christy, teraz vám zavoláme späť na otázky.

Tim Argo - Hlavný viceprezident, finančný riaditeľ

Christy, si tam?

Otázky a odpovede:

Operátor

[Pokyny pre operátora] Prvá otázka je od Johna Kima z BMO Capital Markets, pokračujte prosím.

John Kim - BMO Capital Markets -- Analytik

Ďakujem. Čo sa týka vašich efektívnych sadzieb prenájmu, v prvom štvrťroku neustále rástli počas každého mesiaca a zdá sa, že apríl prichádza na úrovni 5 %. Ako je to v porovnaní s vašimi pôvodnými projekciami, keď ste prišli s usmerneniami na tento rok?

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

Áno, John, toto je Al. Myslím, že Tim a ja môžeme označiť tím. Ale myslím si, že ako sme o tom hovorili, očakávali sme, že v našej prognóze na tento rok budeme mať silné cenové trendy, a ak si vezmete, že naše cenové očakávania sú postavené v našej prognóze, je to niekde okolo 2,5 % zmiešaných za celý rok. Ale -- a myslím si, že ak sa pozriete na to, čo sa stalo minulý rok, čo bola cena okolo 1,3 %, pridáte to, čo očakávame tento rok, čo by bolo -- čo z hľadiska príjmov predstavuje asi polovicu produkcie.

A môžete tieto dve veci zmiešať dohromady a prísť s 2% základným bodom, ktorý máme v našich celkových príjmoch. Takže sme určite povzbudení trendmi, ktoré vidíme v cenách, o ktorých Tom hovoril.

Ale pamätajte, ako sme o tom hovorili, že teraz máme účinných len asi 20 % našich prenájmov a v druhom a treťom štvrťroku nás čaká veľa prenájmov, takže máme pred sebou ešte dlhú cestu. A na to sa ešte raz pozrieme v druhom štvrťroku.

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

A plánovali sme návrat k normálnej sezónnosti. Takže sme očakávali, že sa to bude zrýchľovať počas tohto obdobia a druhu pohybu, nazvime to, že január až júl sa bude zrýchľovať, potom začne trend trochu klesať s normálnou sezónnosťou.

John Kim - BMO Capital Markets -- Analytik

Sú teda aprílové údaje, ide o ľahšiu kompozíciu z minulého roka? A očakávate, že to bude klesať? Alebo je to tak – pri vysokej sezónnosti v druhom a treťom štvrťroku očakávate, že bude...

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Samozrejme, pri nových prenájmoch bol apríl akýmsi prvým mesiacom minulého roka, kde sme videli slabinu. Takže tu máme dobrú porovnateľnosť. Ale očakávali by sme, že odtiaľ bude ďalej rásť a akosi sa vráti k tej sezónnosti. Takže si myslím, že k Alovej veci je to určite povzbudzujúce s trendmi, ktoré vidíme, a uvidíme, ako sa to bude vyvíjať v priebehu ďalšieho štvrťroka.

John Kim - BMO Capital Markets -- Analytik

Moja druhá otázka sa týka programu rozvoja predkúpy. Aké sú počiatočné stabilizované horné sadzby, ktoré očakávate od tohto programu? A ako je to v porovnaní s výnosom z vývoja?

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Áno. John, toto je Brad. Takže naše výnosy z predkúpy sú vo všeobecnosti v súlade s našimi celkovými očakávaniami vývoja. Takže medzi týmito dvoma platformami skutočne nie je žiadny rozdiel vo výnosoch. Ale poviem, že ponuky, ktoré máme, tých sedem obchodov, o ktorých sa práve píše, sú vo všeobecnosti výnosné okolo 6 %.

Videli sme určitý tlak v súvislosti s nákladmi na výstavbu. Je zrejmé, že o tom existuje veľa publikácií. Očakávali by sme však približne 10 % až 20 % -- nie percentá, ale zníženie nákladov s tým spojených o 20 bázických bodov. Ale to je trochu kompenzované -- ak sa len zoširoka pozriete na našu stopu v našom regióne krajiny, nájomné sa naďalej darí veľmi, veľmi dobre. Očakávame teda, že časť tohto zvýšenia nákladov a vplyvu bude kompenzovaná tým, čo očakávame, že nájomné urobí v našom regióne.

kedy at&t vypláca dividendy

John Kim - BMO Capital Markets -- Analytik

Ďakujem.

Operátor

Ďalšia otázka je od Brada Hefferna z RBC Capital Markets, prosím pokračujte.

Brad Heffern - RBC Capital Markets – analytik

Ahojte, dobré ráno všetkým. Opäť len nadviazanie na aprílové čísla prenájmov. Je rozdiel medzi obnoveniami a novými nájomnými zmluvami taký, aký by ste očakávali, že to bude v rámci bežného trhu v tomto ročnom období? Alebo stále existuje nejaký vplyv COVID, ktorý zasiahne tieto čísla?

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Áno. To je -- Brad, to je Tom. Ak veci vyzerajú celkom normálne a očakávali by sme, že v tomto časovom bode bude rozdiel medzi novým prenájmom a mierou obnovy. V zime je najširšia a potom sa v lete začína zužovať a sťahovať.

Brad Heffern - RBC Capital Markets – analytik

Dobre. Mám to. A potom tak trochu filozoficky, myslím, je to už dlho, dlho, čo MAA nevydala žiadne akcie.

Som zvedavý, keď trh v tomto bode naznačuje nižšie náklady na vlastný kapitál, či by ste si niekedy mysleli, že by malo zmysel získavať peniaze a možno urýchliť vývoj, alebo možno keby ste našli atraktívne akvizičné príležitosti. Alebo budete aj naďalej akosi len recyklovať kapitál a používať hotovosť vygenerovanú podnikaním?

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Brad, toto je Eric. V súčasnosti veríme, že tempo, akým sme schopní nájsť príležitosť a nasadiť kapitál, spolu s predajom aktív, v ktorom budeme pokračovať, nevidíme potrebu vlastného kapitálu. Myslím si, že je to očividne niečo, čo naďalej sledujeme. Ak by sa akvizičný trh začal meniť nejakým spôsobom, ktorý by skutočne priniesol oveľa viac možností externého rastu, museli by sme sa k tomuto bodu vrátiť. Ale momentálne veríme, že medzi recykláciou a možnosťami nasadenia, ktoré máme, že -- a kapacitou, ktorú máme v súvahe, sa nám páči, kde sme, a necítime potrebu využívať akciové trhy.

Brad Heffern - RBC Capital Markets – analytik

V poriadku ďakujem.

Operátor

A ďalšia otázka je od Austina Wurschmidta z KeyBanc, pokračujte prosím.

Austin Wurschmidt - KeyBanc - analytik

Ahojte, dobré ráno všetkým. Podobne ako pri poslednej otázke mám na mysli uznanie, že konkurencia o aktíva je skutočne silná a limitné sadzby sú nízke. Ale vzhľadom na určitý rast, ktorý tu vidíte, a na silu hospodárskeho oživenia tu, mám na mysli, uvažovali ste o zmene svojho upisovania a trochu agresívnejšieho rastu v niektorých akvizičných dohodách, ktoré uzatvárate? pohľad na?

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

No, myslím, my určite -- tiež, toto je Eric. Myslím tým, že neustále trochu spochybňujeme naše myslenie o našom upisovaní a uisťujeme sa, že sme tak realistickí, ako len môžeme byť v tom, čo očakávame od rastu nájomného. A tak si myslím, že na konci dňa sa pozeráme na pridanie stabilizovaných výnosov do nášho portfólia, ktoré zvýšia celkový výnosový potenciál portfólia z dlhodobého hľadiska. A myslím si, že to, čo práve teraz vidíme, že sa deje na strane akvizície, úprimne povedané, vyžaduje úroveň dosahu a úroveň predpokladov počas veľmi dlhého časového obdobia, ktoré jednoducho nemáme – máme to ťažké. pohodlne sa s. Môžeme zabezpečiť, aby čísla fungovali na programe predkúpy aj na novom vývoji.

koľko ropy zostáva na svete

Iste, je to riedenie spojené s prenájmom a stavebným procesom tam. Ale keď sa tieto aktíva úplne stabilizujú, myslím, že výnos je tam dosť rýchly. Pokiaľ ide o akvizíciu, myslím si, že práve teraz, úprimne povedané, by ste museli byť spokojní, verím, že úroveň riedenia je dlhšia, úprimne povedané, ako to, čo sme schopní urobiť na fronte vývoja a prednákupu. Takže si myslíme, že to presadzujeme z hľadiska predpokladov tak tvrdo, ako by sme mali, a nad rámec toho, čo práve robíme, by bola potrebná úroveň dosahu, s ktorou, úprimne povedané, jednoducho nie sme spokojní.

Austin Wurschmidt - KeyBanc - analytik

Pochopené a oceniť myšlienky. A potom sa už len vrátiť k vedeniu. Trochu sme sa dotkli sadzieb prenájmu. A vzhľadom na to, aké silné boli, znie to tak, že obsadenosť aj naďalej stúpa aj do apríla. Môžete si teda prejsť predpokladmi za posledný polrok a ako si myslíte, že trendy – ako sa trendy obsadenosti vyvíjajú cez bilanciu roka?

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

Áno. Takže obsadenosť – v priebehu roka sme zaznamenali pokles obsadenosti o približne 10 bázických bodov v porovnaní s minulým rokom, keďže sa zameriavame na presadzovanie cien. Takže niekde okolo 95,5 %, 95,6 % alebo tak. Takže vzhľadom na to, kde bola Q1 a kde sa práve nachádzame, máme z toho dobrý pocit. Očakávali by sme teda, že to bude celkom stabilné a opäť sa zamerajte – vzhľadom na toto prostredie sa zamerajte trochu viac na presadzovanie nájomného tam, kde sa dá, a na udržanie obsadenosti tam, kde je.

Austin Wurschmidt - KeyBanc - analytik

Mám to. Vážim si to, ďakujem chlapci.

Operátor

Ďalšia otázka je od Amandy Sweitzerovej s Bairdom, pokračujte prosím.

Amanda Sweitzerová - Baird - analytik

Ďakujem, dobré ráno. Váš nedávny rast výnosov na niektorých vašich menších trhoch. Existujú nejaké rozdiely medzi metrikami príjmu z prenájmu na týchto trhoch v porovnaní s väčšími trhmi? Alebo čokoľvek iné, čo by ovplyvnilo vašu schopnosť pokračovať v presadzovaní týchto veľkých zvyšovaní nájomného v budúcnosti?

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Nie. Amanda, pomery nájomného k príjmu na našom malom trhu sú správne alebo malé – malé trhy sú v súlade s väčšími trhmi. Takže cítime, že príležitosť je -- tam bude pokračovať. Vôbec sa tým netráp.

Amanda Sweitzerová - Baird - analytik

Dobre. A potom sú to relatívne malé doláre, no v tomto štvrťroku ste zaznamenali ďalší dvojciferný nárast marketingových výdavkov. Je to spôsobené konkurenčnou novou ponukou alebo poháňané nejakými špecifickými trhmi? A očakávate podobné tempo rastu aj v budúcnosti?

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Áno. A myslím, že na nákladoch za rok, uvidíme toto. V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi je mierna variabilita. Ale za celý rok bude marketing na úrovni alebo pod 3 %. A je to kombinácia vecí.

Obidve sú to naše aktivity generujúce potenciálnych zákazníkov, ale určitý tlak – alebo časť nákladov v tomto štvrťroku spôsobilo uvedenie niektorých nových nástrojov online, čo sa týka online starostlivosti o potenciálnych zákazníkov v našich riešeniach pre call centrá, ktoré pomáhajú udržiavať naše – čo pomôže udržať naše personálne náklady na úrovni roka.

Amanda Sweitzerová - Baird - analytik

[Nedešifrovateľné] ďakujem, vážim si čas.

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Ďakujem.

Operátor

Ďalšia otázka je od Alexa Kalmusa zo spoločnosti Zelman & Associates, pokračujte prosím.

Alex Kalmus - Zelman & Associates -- analytik

Ahoj, dobré ráno. Ako vyzeralo toto percento v prvom štvrťroku pri pohľade na sťahovanie z krajín mimo štátu? A ako je to s trendmi v porovnaní s históriou? Domnievam sa, že minulý štvrťrok bol 12,2 % a bol najvyšším tempom. Tak som zvedavý, aký je to trend.

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Áno. To pokračuje ďalej. Je to presne na rovnakom percente a tento trend stúpa – sledujeme to už niekoľko rokov. Najnižší bod bol v 1. štvrťroku 1919, kde to bolo 9,2 %. Takže ide o -- stále približne o 290 základných bodov alebo tak, a tento trend pokračuje.

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Chcel by som dodať, Alex, toto je Eric, že ​​je to na úrovni portfólia. A tak niektoré z našich sekundárnych trhov majú tendenciu byť trochu pod týmto priemerom, zatiaľ čo sa začnete pozerať na niektoré trhy ako Austin, Phoenix, Raleigh, niektoré z trhov, ktoré s väčšou pravdepodobnosťou budú profitovať z niektorých migrácia z Kalifornie a podobných miest má tendenciu byť o niečo vyššia. Napríklad v prvom štvrťroku by sa naše nasťahovanie zo zahraničia vo Phoenixe zdvojnásobilo. Viac ako 24 % našich sťahovaní do Phoenixu v prvom štvrťroku pochádzalo zo zahraničia.

Alex Kalmus - Zelman & Associates -- analytik

Mám to. Ďakujem za farbu. Ďalšia -- len otázka na vývoj. Takže výnosy sú okolo 6%. Aký je dnes spread oproti tradičnému limitu na akvizície? A to je podobné rozšírenie ako historické? Alebo sa tento rozptyl zúžil alebo rozšíril kvôli tomu, čo vidíme na akvizičnom trhu?

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Áno. Alex, povedal by som, že spread je v priemere 100, 150 bázických bodov. A to práve vzhľadom na množstvo kapitálu, ktorý práve teraz hľadá akvizície a ako to znižuje limitné sadzby a výnosy z akvizícií.

A určite, vývoj bol trochu ovplyvnený stavebnými nákladmi. Ale povedal by som vo svojom -- ako som povedal vo svojich úvodných komentároch, že stropné sadzby sú medziročne nižšie o 50 bázických bodov. Takže by som povedal, že spread sa pravdepodobne trochu zväčšil, vzhľadom na to, o koľko sa znížili výnosy z existujúcich akvizícií.

Alex Kalmus - Zelman & Associates -- analytik

Skvelé ďakujem.

Operátor

Ďalšia otázka je od Neila Malkina z Capital One Securities, prosím pokračujte.

Neil Malkin - Capital One Securities -- Analytik

Ahojte všetci, dobré ráno. Prvá otázka, väčšia otázka, Eric, možno pre teba. Keď premýšľate o svojich trhoch Sunbelt a o tom, ako jasne, chlapci získate väčšiu časť koláča existujúcich a potom budúcich zamestnancov so všetkými presunmi spoločnosti atď. a kde sa na trhu obchodujú limitné sadzby. Myslím tým, je fér povedať, že ste podhodnotení aj na súčasných úrovniach a naozaj by malo dôjsť k prehodnoteniu, najmä na trhoch Sunbelt a portfóliu, ako je to vaše?

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

No, Neil, myslím si, že aspoň z toho, čo vidíme, že dynamika, ktorá je akousi hybnou silou rastu pracovných miest, a v konečnom dôsledku aj našej schopnosti riadiť rast nájomného v porovnaní s trhmi mimo Sunbeltu. Myslím si, že táto celková dynamika sa jasne začala meniť. A tento posun prebiehal, určite niečo pred COVIDom. A ako sa o tom veľa hovorilo, myslím si, že COVID urýchlil mnohé z týchto trendov. A tak si myslím, že to je jeden z faktorov, ktorý by mi naznačoval, že dynamika dopytu a hnacia sila dynamiky rastu nájomného pre Sunbelt verzus non-Sunbelt, myslím, že je v tomto ohľade nový deň.

Druhá vec, ktorú by som vám povedal, je, že si myslím, že stropné sadzby sa začali trochu prispôsobovať, pokiaľ ide o ceny nehnuteľností na trhoch s bránami v porovnaní so spoločnosťou Sunbelt. Myslím si, že po mnoho, mnoho rokov veľký dopyt investorov skutočne znižoval limitné sadzby na mnohých týchto trhoch s bránami, najmä s veľkým množstvom medzinárodného kapitálu, ktorý, úprimne povedané, len lepšie poznal niektoré z týchto väčších vstupných brán. trhy. Opäť si myslím, že posledných pár rokov, najmä minulý rok, začalo, myslím si, trochu otvárať oči v investičnej komunite, pokiaľ ide o zmeny, ktoré sa dejú v USA, pokiaľ ide o rast pracovných miest a populačné trendy a dane. všetky ostatné druhy faktorov, ktoré naďalej uprednostňujú Slnečný pás. A myslím, že tomu venuje pozornosť aj medzinárodný kapitál. A myslím si, že v dôsledku toho si myslím, že historická delta medzi limitnými sadzbami pre vstupné a nebránové trhy, myslím si, že tieto limitné sadzby sa dnes určite stlačili. A myslím si, že zostanú viac stlačené alebo táto medzera bude užšia, než bola v minulosti.

Takže si myslím, že to, čo hovoríte, má z oboch týchto dôvodov určitú logiku a myslím si, že niekoľko nasledujúcich rokov povedia veľa o tom, ako sú tieto spoločnosti schopné fungovať, ako je platforma schopná fungovať a ako pokračuje chuť investorov. vyvinúť sa. A myslím si, že to, čo ste si mysleli pred piatimi alebo šiestimi rokmi, má určitú logiku, pokiaľ ide o oceňovanie nehnuteľností na trhoch spoločnosti Sunbelt v porovnaní s tým, kde by sme ich dnes mali oceňovať relatívne k iným spoločnostiam ako Sunbelt. Je iný deň.

Neil Malkin - Capital One Securities -- Analytik

Áno. Úplne súhlasím. Je to skvelý deň. Ďalšia otázka sa týka operačnej stránky. Myslím si, že veľa nedávnych rozhovorov o technológii a o tom, ako to formuje novú vlnu druhu inštitucionálnej správy aktív, správy nehnuteľností.

návratnosť s&p 500 za rok

Môžete sa porozprávať o tom, ako u vás vyzerá technológia a ako o nej uvažujete, povedzme, v priebehu nasledujúcich troch rokov z hľadiska implementácie vylepšení do procesu príjmov – myslím maximalizáciu príjmov? A potom na strane nákladov, rovnako ako v prípade toho, ako si myslíte, že bude lízing, počet zamestnancov na úrovni nehnuteľností, čokoľvek v tomto zmysle by bolo naozaj zaujímavé a myslím si, že niečo, na čo si musíme dávať pozor v najbližších niekoľkých rokov.

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Neil, dám ti prehľad na vysokej úrovni a máš pravdu. Myslím tým, že v našom podnikaní prebieha transformácia. V súčasnosti je to rozšírené – riešenie call centra je dostupné a to nám umožnilo vykonať niekoľko zmien v oblasti zníženia počtu zamestnancov o spôsobe vybavovania lízingových telefónnych hovorov na mieste. Nasadili sme tiež softvér na podporu vedenia, čo je technológia automatizovaného zapájania potenciálnych zákazníkov, aby sme interagovali s potenciálnymi zákazníkmi skôr v procese predaja a automatizovali následné kroky. Inovovali sme virtuálnu prehliadku.

Zaviedli sme mobilné obhliadky, vďaka ktorým je naozaj obyvateľom oveľa jasnejšie, v akom stave je ich byt pri nasťahovaní a následne jasne zdokumentovať nedostatky, ak sa odsťahujú. To nám pomohlo s rýchlosťou kontroly, ako aj prehľadnosťou pri fakturácii a spokojnosti obyvateľov. Sme v polovici nasadenia nášho riešenia mobilnej údržby, ktoré nám na tejto strane podnikania prinesie určitú efektivitu. My sme tiež -- to, čo príde ďalej, sa zlepšilo.

Myslím, že máme vlastné turné, ale automatizujeme tento proces. Prebiehajú nejaké testy s vylepšenou podporou predaja na viacerých miestach, ktorá pokrýva jednu nehnuteľnosť od druhej. A očakával by som, že veci, ktoré práve prebiehajú, sú zahrnuté v rozpočte na rok 2021, je 30 pozícií alebo približne 3 % zamestnancov našej kancelárie. Toto bude riešené opotrebovaním. A potom by som očakával, že prostredníctvom opotrebovania a automatizácie uvidíme ďalšie zníženie počtu zamestnancov o 30 až 50 v roku 22.

Neil Malkin - Capital One Securities -- Analytik

Dobre. Takže hovoríte 30 tento rok a potom 30 až 50 budúci rok?

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Áno. V tomto bode ide o vyvíjajúci sa proces.

Neil Malkin - Capital One Securities -- Analytik

Isto isto. Áno, nie, oceňujem to. Ďakujem.

Operátor

Naša ďalšia otázka je od Johna Pawlowského z Green Street, prosím pokračujte.

John Pawlowski - Zelená ulica - analytik

Vďaka. Brad, jedna z reakcií na vaše komentáre o kompresii výnosov pri vývoji, kompresii 20 bázických bodov, ide o projekty, ktoré ste už začali alebo sa chystáte začať? Alebo je to na druhu novej pôdy, ktorú momentálne získavate?

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Áno. To je nové, John. Takže projekty, ktoré máme práve vo výstavbe, sú nedotknuté. Žiadny vplyv na náklady na výstavbu ani nič podobné. Tie sú zamknuté, keď začíname s výstavbou.

Tieto výnosy z prenájmu a prenájmu, ako som uviedol vo svojich komentároch, sú podľa plánu. Takže tie sú neporušené. Takže som skutočne hovoril o vplyve nákladov súvisiacich s novými štartmi, ktoré by sme dnes mali, a novými upisovacími právami, ktoré dnes máme na rozvojovú stranu.

John Pawlowski - Zelená ulica - analytik

Dobre. A tieto tlaky na náklady na výstavbu sa naďalej zlepšujú, sú štrukturálnejšie a menej prechodné, máte stále úzke miesta v dodávateľskom reťazci, máte pocit, že to bude konečne stačiť na prekonanie horúčky na začiatku? Ak sa bavíme o tomto čase v budúcom roku, alebo pravdepodobne nedáme rozpätie na stropné sadzby?

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

John, toto je Eric. Určite v to dúfam, ale neviem. Som skeptický, že tlaky, ktoré sme doteraz videli, sú určite dostatočné na to, aby mali nejaký zmysluplný vplyv na spomalenie úrovne záujmu o rozvoj v súčasnosti, pretože vidíme, že rast dopytu a príležitosti na rast nájomného pokračujú. zlepšovať sa a posilňovať. A myslím si, že to podporuje určitú mieru tolerancie a optimizmu na strane upisovania a schopnosť vydržať určitú úroveň zvýšenia nákladov. Ak si myslím, že by ste mohli vidieť -- a ďalšiu vec, ktorú by som tiež dodal, pokiaľ budú limitné sadzby naďalej tak nízke, ako sú, čo vývojárom poskytne príležitosť ukončiť situáciu pri súčasnom prostredí limitných sadzieb, myslím si, že -- opäť to, že to na určitej úrovni podporuje schopnosť vydržať určité zvýšenie nákladov.

Jednou z vecí, ktoré však začíname čoraz viac ovplyvňovať rozvoj viac ako čokoľvek iné ako náklady na pozemky, je len povoľovacie a zónové procesy, ktoré sú čoraz ťažšie. A myslím si, že keďže stále vidíme, že niektoré z týchto trhov Sunbelt čelia veľkému populačnému rastu a rastu dopytu a niektoré z týchto infraštruktúr sa začínajú dostávať pod mierny tlak, myslím si, že môžete vidieť trochu prísnejšie správanie niektorých z nich. miestne samosprávy a zónovanie a umožnenie ľuďom byť trochu reštriktívnejšie ako v minulosti.

A myslím si, že pravdepodobne rovnako ako čokoľvek iné môže začať moderovať veci. Som spokojný s tým, že so všetkými vecami, ktorými som práve prešiel, je pravdepodobné, že ponuka pravdepodobne nezvýši úroveň, ktorú vidíme práve teraz. Myslím si, že potrubia sú plné a v tomto bode je príliš veľký tlak na to, aby sme videli akékoľvek zvýšenie tlaku v prívode materiálu. Ale myslím si, že sme ďaleko od toho, aby sme videli materiálny pokles tlaku.

John Pawlowski - Zelená ulica - analytik

Rozumel. Posledná otázka pre mňa. Al, spomenuli ste dole jednotky v Texase. Mohli by ste nám dať predstavu o tom, aký vplyv majú tieto nižšie jednotky na výnosy v nasledujúcich mesiacoch alebo štvrťrokoch, a uznať, že je to malé na celkový systém vecí?

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

Začnem s tým a myslím, že Tom na to môže odpovedať. Myslím, že by sme povedali, tímy -- ako sme o tom hovorili v komentároch, tímy veľmi tvrdo pracovali na tom, aby sa veľká väčšina týchto jednotiek dostala rýchlo online. A povedal by som, že keď sa dostaneme do konca apríla, zostáva nám veľmi málo, iba hŕstka jednotiek, ktoré sú mimo.

Takže celkovo, ako ste videli, to, o čom som hovoril vo svojich komentároch, vplyv, väčšinu tohto vplyvu ste videli už v prvom štvrťroku, John. Trochu sa bude ťahať, ale väčšina z toho bola zvládnutá. Možno Tom, ty možno?

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Áno, nie, John. V dôsledku zmrazenia sme mali celkovo 251 nefunkčných, 107 z nich je už späť. A zvyšok bude čoskoro. Mali sme oveľa viac škôd, ale tímy boli schopné obsluhovať tieto jednotky bez toho, aby v nich generovali obrat. Takže neprešli do zníženého stavu.

John Pawlowski - Zelená ulica - analytik

V poriadku ďakujem.

Operátor

A naša ďalšia otázka pochádza od Nicka Yulica zo Scotiabank.

Nick Yulico - Scotiabank -- Analytik

Ahojte, dobré ráno všetkým. Dve otázky. Po prvé, pokiaľ ide o vplyv koncesií na vaše portfólio, nemyslím si, že by ste to prelomili, pokiaľ som to nezmeškal. Môžete nám dať predstavu o úľavách, kde -- ako veľmi práve teraz ovplyvňujú vaše efektívne nájomné? A akýsi váš predpoklad o tom, ako -- ak získate úžitok z odstránenia týchto úľav, ako to pomôže cenám prenájmu neskôr v tomto roku? ako o tom uvažuješ?

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Áno, Nick, dám ti rýchly prehľad. A my -- ako viete, ceníme na čistom efektívnom základe. Ústupky sa teda skutočne využívajú len vtedy, keď ich využívajú bezprostrední konkurenti na subtrhu. A naše úľavy sú v sadzbách prenájmu nad prenájmom, o ktoré sa s vami delíme.

Ale tam, kde sme na tom s ústupkami, skupina s rovnakými predajňami dosiahla vrchol v treťom štvrťroku tohto roka na úrovni 1,2 % čistého potenciálu a za prvý štvrťrok tohto roka klesla len na 80 bázických bodov čistého potenciálu. Takže ide len o nasledovanie tohto všeobecného trendu zlepšenia cenovej sily.

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

K tomu, Nick, dodám, že naše výnosy z toho istého obchodu, ako sme nahlásili, zahŕňajú aj tie, ktoré sú rozložené počas doby trvania prenájmu.

Nick Yulico - Scotiabank -- Analytik

Dobre. Skvelé. Moja ďalšia otázka sa týkala migrácie na vaše trhy. V minulosti ste to citovali, poskytli ste nejaké údaje. Nemyslím si, že ste dnes poskytli aktualizáciu. Ale čo sa týka pohybu a úžitku z niečoho mimo vašich trhov, ľudí prichádzajúcich do vášho portfólia z pobrežných oblastí atď., v minulosti ste tiež poskytli nejaké štatistiky o vyhľadávaniach prenájmov v mestách, ako je Atlanta.

Takže myslím, len by ma zaujímalo, či o tom máte aktualizáciu? A tiež, či sa táto výhoda vôbec zmenila, pretože, samozrejme, začíname vidieť určité zlepšenie v obsadenosti pobrežných trhov. Takže sa len snažte pochopiť, ako to ovplyvňuje vaše portfólio.

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Trend pokračoval. Bolo to -- v roku 2019 to bolo 9,2 % našich presunov z celého trhu. Len v prvom štvrťroku sa zvýšil o 12 %. Približne tam to bolo vo štvrtom štvrťroku. A potom sme stále svedkami ich vysokého dopytu po mierach vyhľadávania.

A ako už Eric zdôraznil, je to na úrovni portfólia. A niektoré z našich sekundárnych trhov to pri migrácii dostávajú o niečo menej. Na mieste - napríklad na mieste, ako je Phoenix, bola miera migrácie z inej oblasti dvojnásobná. Tak veľmi -- tento trend je veľmi živý a je veľkou súčasťou svetlej budúcnosti Sunbeltu.

Nick Yulico - Scotiabank -- Analytik

Super, ďakujem všetkým.

Operátor

A naša ďalšia otázka je od Nicka Josepha so Citi, prosím pokračujte.

Nick Joseph - Citi -- Analytik

Vďaka. Ako uvažujete o ďalšej výstavbe Salt Lake City a aký veľký by sa tento trh mohol stať?

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Nick, toto je Brad. Ako sme povedali, keď sme sa prvýkrát začali zaoberať Salt Lake, z hľadiska prevádzkovej efektívnosti by sme chceli, aby tento trh, nazvime to, šesť až osem projektov v prvej fáze pre nás, vzhľadom na -- len dynamiku Salt Lake City tam má ísť a spolupracovať s developerom, ktorý tam má zastúpenie a schopnosť rýchlo pridať prostredníctvom vývoja dva alebo 3, štyri projekty. A potom ďalšia fáza, ktorú sa pokúsime kúpiť prostredníctvom akvizícií, pričom posledným krokom bude, že tam možno príde náš vývojový tím a začne budovať od základov.

Takže sme na dobrej ceste s novým projektom, ktorý sme tam oznámili. My -- ako som povedal, máme partnera pre vývoj, s ktorým sme v partnerskom vzťahu, ktorý má partnera na trhu. Takže aktívne hľadajú a vyhodnocujú nové stránky a dúfame, že sa nám tam podarí rýchlo rozšíriť našu prítomnosť.

Nick Joseph - Citi -- Analytik

Pripravujú sa v súčasnosti nejaké ďalšie ponuky?

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Nie pre Salt Lake City, nie. Existuje jeden pozemok, ktorý je v súčasnosti pod LOI, ale momentálne nie je žiadny.

Nick Joseph - Citi -- Analytik

A potom sa v blízkej dobe očakávajú nejaké ďalšie nové vstupy na trh?

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Nick, toto je Eric. Nič konkrétne. Myslím tým, že naďalej hľadáme príležitosti na niektorých iných trhoch. Ale momentálne, okrem toho, čo práve spomenul Brad, pracujeme na niektorých pozemných lokalitách v Tampe. Máme -- momentálne kontrolujeme pozemok vo výskumnom trojuholníku v oblasti Raleigh-Durham. V Denveri máme ďalších pár stránok, na ktorých pracujeme. Ale v tejto chvíli je to stále v našej rovnakej stope.

Nick Joseph - Citi -- Analytik

Ďakujem.

Operátor

A ďalšia otázka je od Roba Stevensona s Janney, prosím pokračujte.

Rob Stevenson - Janney - analytik

Ahojte dobre ranko chalani. Len aby som nadviazal, myslím, koľko iných projektov okrem tých dvoch, ktoré ste priniesli v súvislosti s pozemkami, očakávate, že sa začnú v roku 2021 tento rok z hľadiska rozvoja?

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Rob, toto je Brad. Máme dva, dúfame, že tento rok začneme. Ale opäť, tieto sú v náležitej starostlivosti, takže je zrejmé, že sa s nimi môže kedykoľvek stať čokoľvek. Ale to je v tomto bode to, na čom pracujeme.

Ako sme už spomenuli, máme pod kontrolou a zmluvne aj ďalšie lokality, ale pravdepodobnejšie sú spustenie v roku 2022.

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Máme 27-akrový pozemok v oblasti Denveru s názvom Central Park, východne od starej oblasti letiska Stapleton, na ktorej momentálne robíme predbežný vývoj. A dúfame, že budeme môcť začať koncom tohto roka, 1. fázou.

Pôjde o 3-fázový projekt. Takže to bude pre nás veľký projekt. Takže dúfame, že ten jeden začneme koncom tohto roka, okrem tých dvoch, ktoré som spomenul v Salt Lake a v -- nový v Atlante.

Rob Stevenson - Janney - analytik

A aké sú predpokladané náklady na hrubú stavbu na tých dvoch, ktoré sa tu chystáte začať?

kedy musím zaplatiť daň z kapitálových výnosov

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Tak sa pozrime. Mám to tu. Áno. Salt Lake City, projekt je myslím 94 miliónov dolárov.

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

Obaja majú okolo 90 miliónov dolárov.

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Áno. 90 miliónov dolárov pre Salt Lake City, 94 miliónov dolárov pre West Midtown.

Rob Stevenson - Janney - analytik

Dobre. A tak budete mať projekt v Arizone doručovaný sem. A tak to vyjde, nahradíte to dvoma inými projektmi.

A tak, aspoň dočasne, kým nedostanete pol roka dozadu a nezačnete dodávať viac tých ostatných, váš plynovod sa zvýši niekde okolo 600 miliónov dolárov, je spôsob, ako o tom premýšľať?

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

No, myslím, že sme sa rozprávali o -- sleduj túto matematiku, ako si sa tam dostal. Ale čo by som povedal je, že ako som o tom trochu hovoril vo výzve, očakávali by sme, že keď začneme tieto, obchody, o ktorých sa hovorí, a pár, ktoré sú možné, vložíme pár potenciálnych štartov, napr. Eric hovoril o zvyšku roka nad rámec toho, o čom hovoril Brad.

A mohli sme ľahko vidieť, ako sa náš kanál dostane k tomu, čo sa zaviazalo, aký je projekt, ich celkové náklady, čo prebieha, okolo 800 000 $ okolo konca roka - prepáčte, 800 miliónov $, áno, veľký rozdiel. Posunul sa tam pár čísel, ale tých 800 miliónov dolárov alebo tak. A to je určite v rámci tolerancie, o ktorej sme hovorili v minulosti. Takže to je to, čo očakávame.

Rob Stevenson - Janney - analytik

Dobre. A potom Al, aké sú priebežné náklady na balík vysokorýchlostných káblov? Vo vydaní ste poznamenali, že rast nákladov v rovnakom obchode dosiahol 80 základných bodov. Ako to bude pokračovať v budúcnosti?

Kedy to začne skutočne horieť alebo stekať atď.?

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

Nechám Tima, aby vám o tom povedal podrobnosti. Dostaneme sa dosť blízko ku koncu.

Tim Argo - Hlavný viceprezident, finančný riaditeľ

Áno. Myslím si, že za celý rok očakávame, že v roku 2021 to bude, nazvime to, 70 základných bodov vplyvu na výdavky. A určite to bude mať vplyv aj na príjmy. V budúcom roku to bude mať trochu nadrozmerný vplyv, ale nie na úroveň 70. A potom si myslím, že keď sa dostaneme do roku 2023, stane sa to akousi normálnou riadkovou položkou, ak chcete.

Rob Stevenson - Janney - analytik

Dobre. A potom posledný pre mňa. Tom, nejaké trhy sú silnejšie alebo slabšie, ako ste doteraz v roku 2021 očakávali?

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Áno. Ja by som -- myslím na silnejšej strane, dal by som Orlanda do toho vedra. Boli na mojom, trochu zaostalom zozname. Ale pokiaľ ide o posun v zmiešaných cenách z 1. na -- zo 4. na 1. štvrťrok, sú na základe zmiešaných cien o 430 bázických bodov vyššie. A je dobré vidieť Orlanda opäť chytiť výstroj.

Téma Disney otvorila teraz posledné dva zábavné parky, možno to bolo pred mesiacom, a spätná väzba, ktorú dostávame, je, že vrátila pohostinnosť. A reštaurácia je späť a opäť sa posúva ďalej. Je veľmi povzbudivé vidieť zlepšenie v Orlande.

Rob Stevenson - Janney - analytik

A niečo slabšie, ako ste doteraz očakávali?

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

Nie. Posun vpred bol celkom pozitívny. Stále sa bojíme o DC a Houston. Zotavujú sa, ale pomalším tempom.

Rob Stevenson - Janney - analytik

Dobre, ďakujem chalani.

Operátor

Zdá sa, že nemáme žiadne ďalšie otázky. Vrátim slovo našim prednášajúcim, aby mali akékoľvek záverečné poznámky.

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Dobre. Ďakujem všetkým, že ste sa k nám dnes ráno pridali. A samozrejme, ak máte nejaké doplňujúce otázky, neváhajte nás kedykoľvek kontaktovať. Ďakujem.

Operátor

[Záverečné poznámky operátora]

Trvanie: 50 minút

Účastníci hovoru:

Tim Argo - Hlavný viceprezident, finančný riaditeľ

H. Eric Bolton Jr. - Predseda a generálny riaditeľ

Thomas L. Grimes Jr. - Výkonný viceprezident a prevádzkový riaditeľ

A. Bradley Hill - Výkonný viceprezident Riaditeľ Multifamily Investing

Albert M. Campbell - Výkonný viceprezident, finančný riaditeľ

John Kim - BMO Capital Markets -- Analytik

kreditné skóre potrebné pre t mobile

Brad Heffern - RBC Capital Markets – analytik

Austin Wurschmidt - KeyBanc - analytik

Amanda Sweitzerová - Baird - analytik

Alex Kalmus - Zelman & Associates -- analytik

Neil Malkin - Capital One Securities -- Analytik

John Pawlowski - Zelená ulica - analytik

Nick Yulico - Scotiabank -- Analytik

Nick Joseph - Citi -- Analytik

Rob Stevenson - Janney - analytik

Viac analýzy MAA

Všetky zárobky prepisy hovorov

Logo AlphaStreet



^